読書記録 上町洋ら著『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える賃貸トラブル解決の手続と方法』

１、著者紹介

上町洋：SEから不動産会社に転職。2011年CFネッツ入社。出版時の役職は、プロパティマネジメント事業部マネージャー

片岡雄介：大卒後に、不動産業に携わる。2011年CFネットに入社。出版時の役職は、シー・エフ・ブルマネジメントリーダー

世戸孝司：1996年弁護士登録

２、読書のポイント

• 賃貸経営のリスク

滞納・延滞、入居者信用・空室・経済情勢・ニーズの変化・天変地異・法律改正・設備老化・環境変化・無管理・オーナーの取り組み方があげられる

・強制執行費用と家財撤去費は約40万かかる

・入居申込書に書いておくべき入居申込規定

1. 保証会社の加入：保証人の審査が通らない場合は、保証会社に振り替えてもらうため
2. 火災保険の義務：契約者に過失があった場合、保険で賄えるようにする
3. 提出書類の返却なしの明示：申し込み者の難癖防止のため
4. 個人情報の提供
5. 鍵交換のキャンセル費用：契約後にキャンセルされた場合でも鍵交換費をもとめるため
6. 審査NG理由の非開示：口論等の防止のため

• 入居申込書のみるべきポイント

・申込書の空欄は認めない

・転居理由の確認と事実の整合性

　通勤時間の短縮になっているのか、セカンドハウスの利用の場合は、緊急連絡が配偶者になっているか

・入居希望時期の合理性

年末の最短入居の申し込みは、滞納による退去の可能性がある

複数の物件に申し込みを入れている場合は、1か月先の入居希望が多い

・年齢

・勤続年数・職歴

社宅の退去と同時に退職するケースがある

・緊急連絡先

外国人の場合、請負会社に頼んでいる場合がある。一度、会社に連絡して確認する

・連帯保証人

• 添付書類の確認事項

・運転免許証：末尾の数字は再発行回数。再発行回数が多い場合は理由を確認

・冒頭2ケタは、都道府県番号、転居履歴との整合性を確認する

• 民法改正

・賃貸住宅の修繕

現行の606条但し書きが追加され、借主の帰責事項によって修繕が必要な場合は、貸主は修繕義務を負わない

改正608条1項に基づき、貸主が相当期間に修理しない場合は、借主が修理を行い請求できるようになった

• 賃貸住宅の一部・全部消失した時

・改正611条に基づき、借主が賃借物の一部が使えなくなると、賃料は減額されたり、契約の解除ができたりする

・敷金と借主の原状回復義務は、ガイドラインが明文化された

・連帯保証人

個人の保証人に対して、連帯保証人が保証しなければならない限度額を明記しないと契約が無効になる

・孤独死と自殺

原状回復には、腐敗による汚損のため、特殊清掃業者を使うことになる

事故物件は相場の1～2割で成約できるケースが多い

・損害賠償

保障会社の場合、請求額で争いが起きるケースがあるので、「孤独死保険」に入っておくことで、原状回復費や撤去費などをカバーできる。

• 催促

・ひつようなもの

デジカメ：現地殺意栄
封筒：連絡
電卓：滞納額計算用
テープ：出入りの確認用
単眼鏡：現状確認のため
キーハンドル
ドライバー
現状連絡書：契約時の生活の変化などの確認
便箋：連絡用
支払計画書：裁判の際にとりまとめを記録しておくため
入金履歴
訪問先予定一覧表

• 現地確認

・ポスト：郵便物から他社からの滞納確認

・電気・ガス・水道メーター：貧窮具合と夜逃げしたかの確認

※借主不在の場合、未払いの期間と合計金額・振込先を書いた便箋を封し、ポストに入れる。便箋の内容は、写真で記録する。

３、まとめ

著者の経験を実例で詳細に紹介している点、民法の改正のポイントや実践的な方法が述べられていて、想定される賃貸トラブルに備えて、読むべき本である。

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