脇田雄太氏 zoomオンラインセミナー

ニッポンのみなさま、こんばんは

shiokakeの専業非常勤講師大家駆け出し日記の時間です

本日は、4月28日に開催されたワッキーこと脇田雄太氏のzoomオンラインセミナーに参加してきました＾＾

脇田雄太氏は、著書を10冊以上出されている長崎市を中心に物件を所有してる大家さんです

https://20200428.peatix.com/view

脇田氏の得意な手法は、ボロ物件の古リフォームする手法です

物件をいかに安く取得し、

そして、借主がクレームがでないように、長期的にリフォームをしておくという戦法をとって、今日、洗練された大家として、不動産セミナーの講師をされることがあります

いかにネットに公開されていない100万以下の不動産物件を紹介してもらえるのか

その手法を教えていただきました

階段物件は再建築不可という先入観がありました

しかし、実は再建築可であったことも驚きでした

はじめて、脇田氏のお姿を目にしたのは、

大日本図面☆舞踏会の第一回党大会＠渋谷でした

https://voicy.jp/channel/856/55356

あの頃は、まだ物件探しと不動産本を読み始めたばかりで、

まだ右も左もわからず、

地元は、某ジム氏の一派が買いあさって、格安物件が見つからないと言っていたんですよね

脇田様、加藤ひろゆきさんのnote音声で話にでいていたのは、私です…（大汗）

今思うと、顔から火がボーボーです。

ボロの戸建てで不動産投資を始めると決めた私

あまりリフォームをしない戦法とフルリフォームの双方を組み合わせた戦法をとっていこうと決めました

まずは、美装で貸せる物件を安く探し、安く貸して

数を増やし、その後、退去した順に、大規模修繕をしていく方法をとりたいなと、思いを膨らませました

戦法は決めました

戦術を細かくきめて、必ず勝ちをとります

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読書記録 上町洋ら著『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える賃貸トラブル解決の手続と方法』

１、著者紹介

上町洋：SEから不動産会社に転職。2011年CFネッツ入社。出版時の役職は、プロパティマネジメント事業部マネージャー

片岡雄介：大卒後に、不動産業に携わる。2011年CFネットに入社。出版時の役職は、シー・エフ・ブルマネジメントリーダー

世戸孝司：1996年弁護士登録

２、読書のポイント

• 賃貸経営のリスク

滞納・延滞、入居者信用・空室・経済情勢・ニーズの変化・天変地異・法律改正・設備老化・環境変化・無管理・オーナーの取り組み方があげられる

・強制執行費用と家財撤去費は約40万かかる

・入居申込書に書いておくべき入居申込規定

1. 保証会社の加入：保証人の審査が通らない場合は、保証会社に振り替えてもらうため
2. 火災保険の義務：契約者に過失があった場合、保険で賄えるようにする
3. 提出書類の返却なしの明示：申し込み者の難癖防止のため
4. 個人情報の提供
5. 鍵交換のキャンセル費用：契約後にキャンセルされた場合でも鍵交換費をもとめるため
6. 審査NG理由の非開示：口論等の防止のため

• 入居申込書のみるべきポイント

・申込書の空欄は認めない

・転居理由の確認と事実の整合性

　通勤時間の短縮になっているのか、セカンドハウスの利用の場合は、緊急連絡が配偶者になっているか

・入居希望時期の合理性

年末の最短入居の申し込みは、滞納による退去の可能性がある

複数の物件に申し込みを入れている場合は、1か月先の入居希望が多い

・年齢

・勤続年数・職歴

社宅の退去と同時に退職するケースがある

・緊急連絡先

外国人の場合、請負会社に頼んでいる場合がある。一度、会社に連絡して確認する

・連帯保証人

• 添付書類の確認事項

・運転免許証：末尾の数字は再発行回数。再発行回数が多い場合は理由を確認

・冒頭2ケタは、都道府県番号、転居履歴との整合性を確認する

• 民法改正

・賃貸住宅の修繕

現行の606条但し書きが追加され、借主の帰責事項によって修繕が必要な場合は、貸主は修繕義務を負わない

改正608条1項に基づき、貸主が相当期間に修理しない場合は、借主が修理を行い請求できるようになった

• 賃貸住宅の一部・全部消失した時

・改正611条に基づき、借主が賃借物の一部が使えなくなると、賃料は減額されたり、契約の解除ができたりする

・敷金と借主の原状回復義務は、ガイドラインが明文化された

・連帯保証人

個人の保証人に対して、連帯保証人が保証しなければならない限度額を明記しないと契約が無効になる

・孤独死と自殺

原状回復には、腐敗による汚損のため、特殊清掃業者を使うことになる

事故物件は相場の1～2割で成約できるケースが多い

・損害賠償

保障会社の場合、請求額で争いが起きるケースがあるので、「孤独死保険」に入っておくことで、原状回復費や撤去費などをカバーできる。

• 催促

・ひつようなもの

デジカメ：現地殺意栄
封筒：連絡
電卓：滞納額計算用
テープ：出入りの確認用
単眼鏡：現状確認のため
キーハンドル
ドライバー
現状連絡書：契約時の生活の変化などの確認
便箋：連絡用
支払計画書：裁判の際にとりまとめを記録しておくため
入金履歴
訪問先予定一覧表

• 現地確認

・ポスト：郵便物から他社からの滞納確認

・電気・ガス・水道メーター：貧窮具合と夜逃げしたかの確認

※借主不在の場合、未払いの期間と合計金額・振込先を書いた便箋を封し、ポストに入れる。便箋の内容は、写真で記録する。

３、まとめ

著者の経験を実例で詳細に紹介している点、民法の改正のポイントや実践的な方法が述べられていて、想定される賃貸トラブルに備えて、読むべき本である。

賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える賃貸トラブル解決の手続と方法

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お題「#おうち時間」 ピーカルとミニルーターで、ドアを磨いてみる

お題「#おうち時間」

外出自粛の中

きたるべき、大家としてのセルフリフォームのための練習として、

自宅のドアを磨いてみることにしました

玄関のドアの金具は、写真のように、青銅のような錆がついています

ピーカルでみがくより、ルーターの研磨作業がほとんどでした

まだ磨き残しがあったり、施工できなった箇所があったりますが、錆はとれました

もしかしたら、塗装まで剥げてしまったのでしょうか

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読書記録 荒木勇太『在野研究ビギナーズ――勝手にはじめる研究生活』

１、この本に興味をもった理由

新型コロナウィルスの流行によって、学校は長期休業になり、未だに春休みのまま、新年度の授業を始めることができない状況になっている。

さて、専業非常勤講師大家と名乗っている以上、講師業を生業にしていることは、読者の皆様は、ご存知だと思います。

私はある私立大学・高等学校（それぞれ別の学校法人）にて非常勤講師をしている。

ふと、自分の人生を考えた時、大学の教授になるか、路頭に迷っていくのかと、二択で考えてしまうことが多い。

理系の研究者であれば、企業の開発部門に所属する手段がある。

しかし、文系の研究者には、その選択肢はない。

現に、優秀な若手研究者であっても、専業非常勤をつづけて、体を壊したり、精神を病んだりする者は多い。自殺する者さえいる。

では、自分はどのように研究する時間をつくっているのか、生きていくのかと考えた結果、大家になって不動産収入を得て、非常勤講師をつづけることで、生き残る方法を思いついた。

すでに在野研究者として生きている人たちがいる。彼らはどのように研究活動を行っているのか、その先学の英知を知るために、この本を読むことにした。

２、押さえてきたいポイント 

・研究資金は生活費の中から捻出することになるが、サントリー財団の助成を受けることもできるので、自分の研究分野に該当する助成の情報を知っておくことが必要である。

・仕事の中で知的冒険をする習慣をみにつける。

・就職し収入があるため、生活の安定している。よって、研究実績の数・スピードを気にせず、失敗のリスクが、高い研究にチャレンジできる。

・趣味だから業績を求めなくてよいため、成果主義に精神を病む必要がなくなる。

・読書中心の研究は一人でやる活動だからこそ、在野でできる。

・研究だけでなく、体力づくりをすることで、仕事で摩耗することなく研究活動ができる。

・専任教員に比べて、貸出冊数・貴重本の閲覧など図書館の利用の制約を受けることがある。

・定年後に大学院に入学した社会人院生は、一定の結論に導くことを優先して、論の整合性を重視しないことがある。

・価値観と方法を自由に設定できる人間が在野向きである。大学に属することで、俗なテーマは研究できない。

・インターネットのオープンアクセス活用することで、論文は入手できる。

・ウェブサイトを作成し、誰も手をつけていない隙間をうめる研究を行うことで、評価を得て、大学研究者からの問い合わせがくることがある。

・検証しようのない自説を唱えて、正しく語る罠に落ちることがある。それを避けるために、研究者と交流する必要がある。

・SNSに発信することで、読者から間違えを指摘したり、探せなかった情報を教えてもらえることがある。

・成功を目的に行わない生活ができる。

・自分の楽しさの追究する研究ができる。

・好きの力で続けることができる。

・才能と収入は別であることを心に刻んでおく。

・研究内容と時間を記録することで、自分が研究生活を見える化する。

・自分のできることを見極める。

・優先権と独創性を失わない。特に先行研究を見落とさなかったり、交流を図り、情報管理を行い剽窃被害を避けたるする努力を行う。

・オンラインの検索を生かして、低コストの研究を行うことができる。

・引用の資料をコピーし、順番通りに束ね照合し、書誌情報の間違えを確認する。

・音読をすることで、校正箇所が見つかりやすい。

・在野は研究教育機関に就職できなかったかわいそうな存在として、腫物のように扱われることがある。

・学会の司会者は門外漢に的外れな質問をされることを懸念している。

・市民だけでなく、専業非常勤講師などが質疑に参加することを学会では想定してない

・同じ大学内でも研究分野の異なる者同士の間では、学問上の相互理解の欠けていることがある。

・地域おこし協力隊に入隊し、研究と合わせた町おこしプロジェクトを企画する。

・地域創生と学問の融合はできる

・若手研究者の支援のための賞金は、刊行ずみの論文も審査対象と可とすると応募しやすい

・講演などの地域住民へのメリットが生まれる。

在野研究ビギナーズ――勝手にはじめる研究生活

読書記録：糸賀晃『不動産投資は「管理会社選び」で9割決まる』幻冬舎

１、著者

1980年生まれ。ブルーアセットパートナーズ代表取締役。

出版社・デザイン事務所を経て、不動産業界に転職、

コンサルタントをしながら、アパートマンションを保有する投資家。

２、管理会社をいれる理由

利回りを上げるためには、空室率を下げ、収入を得ることが必要。

滞納者の管理を行うため、保証会社への加入は必須。

またオーナーチェンジ物件の重要事項説明には、滞納者の有無の告知義務がある。

一度管理を怠ると、当て果てていくという負のマイナスが発生する。

虚偽報告や高額なリフォームを提案する業者を選ばないといけない。

３、リフォーム時の借主・貸主負担の例

本書に図解で記さている点が、分かりやすい。

４、管理会社を選ぶ際のポイント

管理委託手数料は、稼働している部屋に対して、３～８％が一般的。5％のケースが多い。

管理手数料が安い場合は、戸数を増やすことに力を入れているケースがある。

物件を購入した会社は、売ったからには満室経営にしなければいけない気持ちがつよい。

客付を行う業者への報酬は、仲介手数料と広告費の２つがある。

広告費通りに、広告が行われているか確認する必要がある。

５、利益をあげるためのポイント

光熱費などのランニングコストを見直す。

本書の100頁には、ランニングコストの一覧表が載っており、コストを見直しやすさのポイントが、まとめられている。

リノベーションや間取変更のポイントも書かれているので、予算に応じた優先順位を決めることができる。

入居・退去アンケートを行って、自分の物件の強み・弱みを把握して対策を練る。 

不動産投資は「管理会社選び」で9割決まる

読書記録 ユヴァル・ノア・ハラリ『サピエンス全史（上）』

１、ホモサピエンスは、なぜ生き残ったのか

高校の歴史では、猿人・原人・新人と人類が進化していたことを教わる。

脳の発達によって、体に大きな消耗を強いるようになり、

人類は筋肉を衰えさせること、直立二足歩行を、進化の過程に選んだ。

その結果、捕食者を恐れ、肉食動物が食べ残したものを食らっていた生活から、社会構造・学力・道具を手に入れて地球上最強の動物になった。

また、火を自在に操ることができるようになり、小さな歯と短い腸でも、消化できるようになった。

ネアンデルタール人とホモサピエンスの関係は、交雑によって、ユーラシア人が誕生していった説と、ネアンデルタール人に対して、性的関心をもず、むしろ嫌悪感を抱き、虐殺していった交代説の二つがある。

２、病気との闘いは農耕から

人類が食糧を確保するため方法は、長年狩猟であった。

人間が高カロリーの食品に興味をもつ理由は、狩猟民族であった時、食べられるときに食べておくという本能によるものからだ。

また、農耕生活への移行によって、人口爆発をさせ、さらに飢餓の危険性を高めることになった。

ベネゼエラの先住民のバリ族が、複数の男性と性交をすることを例にあげ、「古代コミューン」説を支持する学者は、核家族と一夫一妻制の中で強制された結果、不倫などがおきると指摘している。

最初に人間が家畜化した動物は、犬である。

狩猟生活をしていた時に成功していたといわれる。

３、貨幣経済がもたらしたもの

貨幣経済の発達によって、帝国が形成されるようになる。

帝国の形成には、被支配地区の存在が必要である。

被支配地区が支配する帝国文化を採用することによって拡大する。

しかし、帝国はかならず創建者たちが支配権を失い、分割されたあとも文化として残る。

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読んでおきたい不動産投資本―大家さんYuTa著『120万円とか810万円でおこなう、戸建投資マニュアル』―

大家さんYuTaさんは、1985年生まれ。

自宅購入後に、節約をしながら賃貸物件を購入。

〇多額の借金をしなくても少額から始めることができる

〇中古建ての特徴

固定資産税がかかり処分したいという理由で安く売りたいために安くでている

〇メリット

入居期間が長い

管理の手間が少ない

リフォームを自分でコントロールできる

〇郊外のメリット

利回り・採算の合う物件は都心にはなれるほど、利回りは上がる